有地铁、有公园、近桂城！可为啥城北涨不起来？

春节前，海五路西延线（南海段）正式通车，实现一桥横跨禅桂两地。

这条路是城北的重大利好，毕竟路一通，直达千灯湖路程立马被缩短。

不过，海五路西延线只实现部分通车，叠滘段（文华北路至南一路）尚未通车，目前只通到文华北路路口，想一脚油门到千灯湖还需时日。

那么问题来了，以海五西路为主要卖点的城北楼盘，有什么变化？

| 海五路西延线（南海段） 图源：佛山发布

保利时代天珀

首卖毛坯房，1.89万/平起

保利时代天珀，城北体量最大一手，近期因推出一批毛坯货，被中介朋友刷爆朋友圈，工作日中午时分都有6-7组客在现场看房。

| 保利时代天珀销售中心

功夫君现场获悉，毛坯产品对应的是12座，位于小区东北角，北向与中交白兰春晓隔路相望，楼高25层，两梯六户，面积为84/88㎡三房、120㎡四房，预计今年11月交付。

这个盘一直带装修卖，为何突然改卖毛坯呢？

销售解释称，是为响应政府要求，12座14楼以下部分房源均为无障碍用房，优先残疾人士购买。

| 保利时代天珀小区规划图

虽然改卖毛坯，价格并不便宜，2楼最低价约1.89万/㎡，总价约159万（三盘中总价门槛最低），中高楼层去到2-2.2万/㎡。此外项目还有带装修产品在售，整体售价约2-2.3万/㎡，部分望江单位去到2.7万/㎡起。

虽然改卖毛坯，但和带装修价格相比，优势并不大。功夫君猜测，项目卖毛坯，主要是利用部分低价房刺激板块楼市热度。

有中介称，12座东北角离江边较近，视野更开阔，但低楼层临马路有噪音，能不选则不选，高层景观虽好但价格蹦蹦跳，所以12座不适合捡便宜，只适合喜欢自己装修的业主。

| 保利时代天珀小区

尽管如此，这一波操作还是给项目带来一波销量，据广东粤湾数据研究显示，12座加推当日已成交约30套。

事实上，今年以来该盘销售量一直不俗，1月网签套数达110套，位居佛山第二，这些成绩在如今楼市淡季已算不错。

| 1月佛山网签数据

据销售透露，整盘共28栋楼，2020年10月入市，如今已卖完18栋，后期将推中央楼王，起步90㎡，计划3月上调价格。

中交白兰春晓

三房起步79㎡，总价172万起

再来看看与天珀一路之隔的中交白兰春晓。

整盘分两期，一期为纯住宅，共建有10栋住宅及一所幼儿园，二期同样规划10栋住宅且配建大型商业体。

| 中交白兰春晓

目前主打一期9/10座95-120㎡望江单位，售价约2.8-2.9万/㎡，以及7/8座79-112㎡三四房，售价约2-2.4万/㎡。

以往79㎡三房是板块总价门槛最低的户型，但天珀毛坯货的出现，让该户型价格瞬间不香了。现有一套顶层79㎡特价单位总价约172万，折合单价2.16万/㎡。

| 一批特价单位

由于白兰春晓、天珀位置相近，刚需面积段差异性不明显，两者户型布局经常拿来对比。

项目销售表示，85㎡三房较受欢迎，有套房，餐客厅南北对流，而同样面积天珀却只有一卫。

有趣的是，这项目不仅有销售催你买房，连计价纸的文案也在推波助澜：

“欢迎来到：敢恋爱，敢结婚，敢生娃的城市。”、“别让这座城市留下你的青春，却留不下你……”

| 计价纸

敏捷珑玥府

最低2.1万/㎡，月底冲业绩折扣还能谈

最后一站，功夫君来到中山公园旁的敏捷珑玥府。

这盘体量最小，仅有4栋楼，全盘仅357套，采用板楼设计，户户朝南望汾江河，现在售89-132㎡三至四房，售价约2.1-2.6万/㎡。

销售表示，现开发商月底冲业绩，若真心想要，即使是特价单位也还能申请优惠。

| 特价单位

项目去年4月入市，预售网显示目前已网签约150套，去化速度一直不紧不慢。

究其原因有中介表示，对比中交、天珀，敏捷体量较小，户型偏改善，目标客群更多是东方广场附近的居民；而天珀、中交的年轻客户更多，大社区也更圈粉。

中介：城北小户型走量快

大户型定价高出货慢

整体来说，城北几个新盘价格变动不大，即使保利改卖毛坯，价格与装修相差也不大。

有熟悉那边的中介认为，城北新盘的小户型是热销品，定价就摆在那，刚需买不买都不会降价。至于大户型望江单位定价较高，如今不好出货，只能看日后市场需求。

| 保利时代天珀

由于地缘原因，城北向东靠近桂城、向南紧挨祖庙，加上新房价差大，该片区承接不少桂城、祖庙的外溢客。

不过，城北也因为自身位置、环境、交通、教育等原因，导致部分禅城本地人宁愿往城南、绿岛湖、张槎买房。

有粉丝告诉功夫君：“我以前就住在佛山一中附近，城北属于禅城南海交界，有种三不管的状态，城市面貌一般般。以前就是一片水果批发市场，老一辈的禅城人对于这里印象就是老旧杂。对于中山公园一带，老人家去比较多，现在没多少年轻人去。 近几年，感觉身边亲戚朋友，甚至包括自己，都是往禅城南部、西部购买居多，如城南泷景或环境较好的绿岛湖。当然也有不少外地朋友买入城北，看好板块后期升值潜力。”

顺带一提的是，未来罗村当代上品MOMΛ或许也会吸走一批禅桂刚需客，其紧挨城北东海国际，销售中心还没开，该盘体量不大，产品以小户型为主。

| 当代上品MOMΛ

城市界面逐渐变好

教育学校还是短板

功夫君几乎每年都会去一次城北，见证者它的城市界面逐渐变好。

以往货站路不断有大型货车来往，压的路面凹凸不平，然而这次功夫君踩盘发现，这些画面已不存在，佛山水道也建起一条绿道。

| 汾江碧道

不过交通、教育配套还有待完善，海五路西延线（南海段）已通车，叠滘段按照最新招标文件可知，最快也要等到2023年年中才能完成建设。

佛山地铁3号线，首通段是镇安站往南到顺德区域（首通段力争2022年年底试运行），城北估计还通不了，所以暂时还坐不上地铁。

此外，近日广湛高铁（禅城段）两个涉铁节点工程勘察设计启动招标，预计年底动工。

| 远处为海五路西延线

学校问题也是短板，近期有家长在领导留言版反映：城北小学太少，自家孩子只能挤在敦厚小学和怡东小学，对于学位需求十分迫切。

按照最新规划，保利时代天珀西侧规划新建一所九年制学校，中交白兰春晓北侧规划一所小学，但何时落地还是未知数。

作者：功夫小超人

审校：功夫基、功夫财

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